Rumah Banyak Tapi Tak Terjual: Kisah Sedih Antara Harga dan Gaji.

"Susahnya nak beli rumah sekarang ni, gaji tak naik, harga rumah melambung!" Pasti pernah, kan? Tapi dalam masa yang sama, pernah tak terfikir, kat Malaysia ni sebenarnya ada berpuluh ribu unit rumah yang dah siap dibina, cantik-cantik belaka, tapi sayangnya... tak terjual?

Ya, ini bukan cerita dongeng, kawan-kawan. Menurut data NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara), ada lebih 23,515 unit kediaman yang dah siap sepenuhnya tapi masih lagi mencari tuan baru. Ini bukan sikit punya angka, ini dah macam satu bandar kecil boleh diduduki! Fenomena ni, kata pakar hartanah Dr. Muhammad Ridha Ali Huddin, bukan setakat kat negeri ceruk-ceruk, tapi dah merebak ke negeri-negeri hotspot macam KL, Johor, Perak, Penang, dan Selangor.

Jadi, apa sebenarnya yang berlaku? Adakah kita ni memang tak nak beli rumah, atau ada benda lain yang tak kena dalam sistem ekonomi kita ni? Jom kita korek sikit-sikit.

Banyaknya Rumah Kosong – Siapa Punya Salah?

Mesti kita terfikir, kenapa la banyak sangat rumah tak terjual ni?

• Dominasi Kondo & Apartmen (Pemaju Kejar Untung?): Dari lebih 23 ribu unit tu, yang paling banyak tak terjual adalah rumah bertingkat macam kondominium dan apartment, iaitu 13,386 unit (56.9%). Dr. Ridha kata, ini mungkin sebab pemaju lebih suka fokus projek tinggi-tinggi kat bandar. Dia persoal, kita ni membina ikut keperluan rakyat ke, atau lebih kepada nak kejar profit margin pelaburan? Hmmm... Deep jugak persoalan ni.
• Trend Berterusan (Sakit Lama Berulang Kembali): Yang lagi risau, trend rumah tak terjual ni bukan baru semalam jadi. Ia dah konsisten meningkat sejak tiga tahun lepas. Walaupun harga hartanah naik balik lepas pandemik, tapi jumlah rumah kosong ni tetap bertimbun. Ini tunjuk ada masalah yang kronik dalam pasaran kita.
• Pembangunan Pesat, Rakyat Tersekat (Paradoks Moden): Dr. Ridha bagi contoh KL, Penang, dan Selangor yang jadi top contributor rumah tak terjual ni. Kawasan-kawasan ni la yang jadi nadi ekonomi negara, tapi pembangunan pesat tak semestinya bermakna rakyat mampu miliki rumah. Ini macam kita ada banyak makanan kat kedai, tapi takde duit nak beli. Frust kan?

Punca Utama – Harga Melambung, Gaji Tak Mampu Terbang!

Jadi, apa punca utama masalah ni? Dr. Ridha point out beberapa faktor utama:

• Harga Rumah vs. Kuasa Beli (Macam Langit Dengan Bumi): Ini memang isu utama. Pemaju masih suka bina rumah yang harganya sederhana ke tinggi (RM300K-RM500K) dan rumah mewah. Diorang harap boleh tarik pelabur luar atau orang kaya. Tapi, malangnya, rumah dalam julat harga ni la yang paling banyak tak terjual kat Malaysia! Golongan B40 dan M40, iaitu pembeli utama kita, memang tak mampu nak beli harga macam tu sebab dah banyak beban kewangan lain.
• Beban Hutang Isi Rumah Tinggi (Poket Kering Sebelum Sempat Beli): Data BNM tunjuk, nisbah hutang isi rumah kita kepada KDNK dah lebih 80%! Ini antara yang tertinggi kat Asia. Bila dah banyak hutang, bank pun jadi conservative nak bagi pinjaman rumah. Golongan muda dan keluarga baru, walaupun ada keperluan mendesak, ramai yang tak lepas pinjaman. Gaji median rendah berbanding harga rumah yang asyik naik 5-12% kat kawasan hot memang buat lagi parah.
• Sistem Pinjaman Yang Ketat (Bank Tak Percaya Kita?): Bank masih guna kaedah penilaian risiko yang ketat – tengok DSR (Nisbah Khidmat Hutang), NDI (Pendapatan Tidak Boleh Guna), status pekerjaan, gaji pokok vs. komisen. Semua ni buat golongan sasaran utama susah nak dapat pembiayaan. Skim macam Skim Rumah Pertamaku dah dimansuhkan, Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) pulak kadar faedah tinggi. Walaupun OPR turun, tapi profit rate tinggi buat bayaran bulanan melambung. Confirm la orang tak jadi beli!

Kesan Buruk Jangka Panjang – Bukan Sekadar Rumah Kosong!

Isu rumah tak terjual ni bukan setakat rumah kosong je. Kesan dia berlapis-lapis:

• Ekonomi Tergugat (Rantaian Kesan Domino): Projek tak terjual, cash flow pemaju sangkut. Ini bagi tekanan kat sektor pembinaan, bank, dan rantaian bekalan bahan binaan. Ekonomi negara boleh terjejas.
• Sosial Pula Tertekan (Rakyat Kecewa, Putus Asa): Bayangkan, rumah dah ada, tapi kita tak mampu beli. Ini memang boleh cetus rasa kecewa dan putus asa dalam kalangan rakyat. Impian nak ada rumah sendiri tu, macam makin jauh.
• Bandar Jadi Hodoh (Ghost Town Dalam Bandar): Bangunan siap tapi tak berpenghuni ni, buat pemandangan bandar jadi tak elok. Boleh jadi sarang vandalisme, masalah keselamatan, dan nilai hartanah sekitar pun boleh jatuh.

Apa Kata Kerajaan & Harapan Kita?

Kerajaan bukannya duduk diam. Ada jugak usaha yang dibuat:

• Cadangan Lanjut Tempoh Pinjaman (Nampak Macam Harapan?): Ada desas-desus nak panjangkan tempoh pinjaman dari 35 ke 40 tahun. Kalau jadi, bayaran bulanan akan jadi lebih rendah, dan ramai golongan B40 mungkin lebih mampu beli rumah pertama. Ini nampak macam good news!
• Insentif Dalam Belanjawan 2026 (Macam-Macam Ada!):
• Potongan cukai 10% untuk ubah suai atau tukar bangunan komersial ke kediaman.
• Potongan cukai duti setem untuk percepatkan urusan.
• RM100 juta untuk baik pulih rumah kos rendah-sederhana.
• Perluas skim Rent-to-Own (RTO) – sewa dulu 5 tahun, nanti boleh beli dengan deposit yang terkumpul dari sewa.
• LPPSA permudahkan pinjaman kedua untuk penjawat awam tanpa perlu selesaikan pinjaman pertama.

Semua inisiatif ni nampak macam nak cuba tackle masalah ni dari pelbagai sudut.

Ini Bukan Salah Rakyat Tak Nak Beli, Tapi Perlu Dilihat Semula Ekosistem

Dr. Muhammad Ridha tegaskan, masalah rumah tak terjual ni bukan sebab rakyat tak nak beli atau lebih suka menyewa. Tapi sebab kuasa membeli yang rendah dan struktur ekonomi isi rumah yang tak sepadan dengan dasar kewangan semasa. Ini menunjukkan ada kegagalan sistemik dalam penyelarasan antara dasar perumahan, dasar gaji, dan dasar kewangan.

Pandangan Kami

Dilema Penawaran vs. Permintaan (Supply-Demand Mismatch):

Jelas ada kecenderungan pemaju untuk membangunkan unit yang lebih menguntungkan, iaitu rumah bertingkat dan pada julat harga sederhana ke tinggi, terutama di kawasan bandar. Ini didorong oleh insentif pasaran dan kos tanah yang tinggi. Namun, ini mencipta oversupply dalam segmen tersebut. Pemaju mungkin perlu lebih agile dan melakukan kajian pasaran yang lebih mendalam untuk memahami segmen harga dan jenis kediaman yang benar-benar diperlukan oleh majoriti rakyat, bukan hanya pasaran niche atau pelabur.

Dari sisi Permintaan (Demand)

Disebabkan keranaa kuasa beli yang lemah dan akses pembiayaan yang terhad. Ini adalah masalah struktural gaji yang tidak selari dengan kenaikan harga aset, ditambah pula dengan beban hutang isi rumah yang tinggi.

Peranan Dasar Kewangan dan Perumahan:

Penggunaan kaedah penilaian pinjaman (DSR, NDI) memang adalah rasional dari sudut pengurusan risiko bank itu sendiri, walau bagaimanapun, ini mewujudkan halangan besar bagi pembeli rumah pertama. Mungkin perlu ada mekanisme inovatif yang membolehkan bank menilai risiko secara berbeza untuk segmen pembeli rumah pertama yang benar-benar memerlukan, mungkin dengan jaminan kerajaan yang lebih kukuh atau model pembiayaan alternatif. Kadar faedah yang tinggi, walaupun OPR diturunkan, juga menjejaskan kemampuan bayaran balik bulanan.

Dasar Perumahan:

Inisiatif kerajaan seperti cadangan lanjutan tempoh pinjaman atau skim RTO adalah langkah yang baik untuk address isu kemampuan. Namun, pelaksanaannya perlu pantas dan efektif. Skim-skim yang dimansuhkan atau yang mengenakan kadar faedah tinggi perlu dinilai semula untuk memastikan ia benar-benar membantu golongan sasaran. Fokus kepada perumahan mampu milik bukan sekadar pada harga, tetapi juga pada aksesibiliti pembiayaan.

Isu rumah tak terjual ini bukan hanya masalah sektor hartanah, tetapi boleh merebak ke sektor pembinaan, dan perbankan. Ia juga boleh mencetuskan ketidakstabilan sosial jika impian pemilikan rumah terus menjadi angan-angan bagi majoriti rakyat. Ruang kosong bandar juga menunjukkan pembaziran sumber dan potensi ekonomi yang tidak direalisasikan

Masalah ini juga adalah cerminan ketidakseimbangan sistemik di persimpangan antara pembangunan, kewangan, dan kesejahteraan rakyat. Ya ia bukan satu hal yang mudah untuk diselesaikan. Banyak level dan banyak pihak terlibat.